Empresa torna proprietário endividado em inquilino do imóvel

O número de imóveis retomados cresceu a cada ano desde 2019, considerando dados levantados com o Banco do Brasil. Entre 2019 e 2022, o Banco do Brasil vendeu 1.064 imóveis via leilão e outros 4.240 de forma direta, pelo site seuimovelbb.com.br (dados anuais abaixo).

Já a Resale, outlet imobiliário, afirma que realizou 318 leilões em 2021 e 359 em 2022, sendo parte dos imóveis oriunda da Empresa Gestora de Ativos do Governo (Emgea) e parte do Banco do Brasil.

Imóveis vendidos por ano pelo Banco do Brasil

• • 2019 - 594 imóveis
• • 2020 - 763 imóveis
• • 2021 - 1.775 imóveis
• • 2022 - 2.172 imóveis

Visando uma parte do público que corre o risco de perder o imóvel, a empresa do setor imobiliário Rooftop criou a iniciativa Incasa, que torna o proprietário endividado em inquilino, com a possibilidade de recomprar o imóvel.

“Percebemos que muitas pessoas acabam tendo seus imóveis expropriados por dívida de pequena ou média monta, ou seja, por R$ 50 ou R$ 100 mil reais acaba atingindo um patrimônio de R$ 400 mil, R$ 500 mil, R$ 1 milhão, e essa pessoa acaba não tendo uma alternativa para resolver essa questão. Identificando esse cenário, a empresa trouxe uma operação imobiliária que tem viés de crédito, que serve para que os proprietários possam se reorganizar financeiramente”, afirmou o CEO da Rooftop, Daniel Gava.

A empresa transforma o proprietário em inquilino do seu próprio imóvel. Então, o proprietário endividado vende o imóvel e recebe o valor à vista (com deságio entre 15% e 20%) e passa a pagar aluguel.

Na operação, desde o início o cliente conhece o preço pelo qual poderá recomprar o imóvel. A empresa atua apenas com imóveis com valor acima de R$ 400 mil e não trabalha com os de interesse social ou que tenham uma dívida maior do que o valor do patrimônio.

e acordo com Gava, além de endividados, empreendedores que buscam liquidez para investir no próprio negócio são outro perfil de público da Rooftop.

O CEO da empresa explicou ainda que o cliente não fica refém da companhia para a venda: ele não tem compromisso de vender para a empresa e pode aceitar ofertas de compra de terceiros que paguem mais.

“Mas a maioria dos clientes prefere fazer a recompra. Apenas entre 1% a 2% acabam vendendo de fato o imóvel”, concluiu Daniel Gava.

Quando o banco pode tomar um imóvel?

Salvo disposição expressa em contrato, o banco que financia um imóvel está autorizado a tomar as providências para a consolidação da propriedade em seu nome mesmo se somente uma única parcela deixar de ser paga, explicou o advogado Lucas Sampaio, especialista em direito civil, empresarial e consumerista, no escritório Abe Advogados.

“Existem várias modalidades de financiamento bancário para aquisição de imóveis, bem como vários tipos de garantia que podem vir a ser solicitadas. Atualmente, o mais utilizado é que o financiamento seja garantido por meio da alienação fiduciária do bem imóvel que está sendo adquirido. Nessa modalidade, a propriedade do bem, ainda que em caráter resolúvel, é da instituição financeira, sendo que a posse direta do imóvel fica com o devedor”, afirmou o advogado.

Antes de tomar qualquer medida, no entanto, Sampaio ressalta que é indispensável que o Banco notifique o devedor para que ele pague o valor em aberto antes de tomar qualquer medida para a consolidação da propriedade: “Em caso de inadimplemento do comprador, o banco deve, por lei, notificar uma única vez dando prazo para que devedor quite o valor em aberto antes de tomar as medidas para a consolidação da propriedade”, disse.